Una guía práctica para identificar puntos críticos, anticipar riesgos y estructurar el cierre con orden.
Vender una casa, lote o condominio en Costa Rica puede implicar obligaciones tributarias relacionadas con ganancia de capital y, en determinados supuestos, posibles retenciones en el cierre. La clave no es memorizar reglas: es comprender qué debe valorarse antes de firmar, porque cada operación tiene variables propias.
Antes de negociar el precio, es recomendable valorar el posible impacto de la ganancia de capital, ya que puede influir en el neto real que recibirá el vendedor y en la estructura financiera del cierre.
Naturaleza del impuesto: ¿Qué se entiende por “ganancia de capital”?
En términos simples, si el inmueble se vende por un valor superior al costo de adquisición, podría existir una ganancia y un impuesto asociado.
De forma general, suelen contemplarse:
• Un régimen que grava la ganancia (comúnmente referido como 15% sobre la ganancia), y
• Alternativas aplicables en escenarios específicos (por ejemplo, según la fecha de adquisición del inmueble).
El tratamiento aplicable debe de analizarse en cada caso, y este va a depender del historial registral, la documentación disponible y las condiciones particulares de la transacción.
Supuestos con tratamiento favorable: exención o no sujeción.
Existen escenarios donde la venta puede tener un tratamiento exento o no sujeto, siempre que se cumplan requisitos y exista respaldo verificable. Dos ejemplos frecuentes:
• Vivienda habitual: puede existir un tratamiento favorable cuando el inmueble es efectivamente la vivienda habitual del contribuyente, y esto debe poder acreditarse.
• Herencias o donaciones: recibir un inmueble no equivale a venderlo. Si el bien se recibió por herencia o donación y luego se enajena, el análisis puede variar y debe revisarse con especial cuidado.
Que una venta “parezca” exenta no basta. Si se pretende sostener un trato especial, conviene preparar el soporte con antelación y documentarlo correctamente.
Retenciones en el cierre: por qué se consideran y qué variables se analizan.
En ciertos traspasos, podría existir una retención: un porcentaje que se descuenta en el cierre como pago a cuenta o como retención definitiva, según corresponda al escenario.
En la práctica, suele valorarse:
• si el vendedor es domiciliado o no domiciliado en Costa Rica (concepto fiscal),
• si la operación califica para exoneración o si encaja en un supuesto gravado, y
• cómo quedará reflejado y respaldado en el contrato y la escritura.
La aplicación operativa de retenciones puede variar según la implementación vigente. Por ello, antes del cierre se confirma el escenario con el equipo legal, el notario y el contador, para que quede debidamente documentado.
Plazo de cumplimiento.
Como regla general, cuando corresponde declarar y pagar el impuesto asociado a la ganancia de capital, el cumplimiento se realiza dentro de los primeros 15 días naturales del mes siguiente a la venta (o al momento en que se configure el hecho generador), utilizando los mecanismos habilitados por el Ministerio de Hacienda en su plataforma digital vigente (TRIBU-CR / Oficina Virtual).
El monto aplicable y el tratamiento exacto se determinan caso por caso y deben ser validados por un contador/CPA.
Revisión previa.
Para reducir riesgos y evitar contingencias, es recomendable revisar:
1. Forma y fecha de adquisición del inmueble (antecedentes, mejoras, soporte documental).
2. Si existe un sustento sólido para vivienda habitual u otra condición especial.
3. Estructura de propiedad: persona física o sociedad, y cómo se acredita el uso/condición del bien.
4. Que el contrato y la escritura definan con claridad:
o asignación de responsabilidades tributarias,
o eventual escenario de retenciones, y
o manejo del flujo de fondos en el cierre (incluyendo escrow si existe).
En KMR Legal:
• Organizamos el expediente legal de la venta.
• Redactamos y negociamos cláusulas para un cierre claro (asignación de riesgos, documentación e impuestos).
• Coordinamos con su contador/CPA para alinear lo legal con lo fiscal, sin que usted quede “en el medio”.
Si está por vender o ya recibió una oferta, lo ideal es revisar el caso antes de firmar. Una estructura sólida desde el inicio reduce contingencias y protege el cierre.
Descargo: Este artículo es informativo. KMR Legal no presta servicios contables ni calcula impuestos. . El cálculo, autoliquidación, formularios y pago deben ser realizados y validados por su contador/CPA.
