Si ya tiene una casa en Costa Rica o está pensando en comprar una vivienda residencial o vacacional, es fundamental entender cómo funciona el llamado “impuesto a las casas de lujo”. Su nombre oficial es Impuesto Solidario para el Fortalecimiento de Programas de Vivienda, y es un tributo anual que recae sobre inmuebles habitacionales de alto valor.
En KMR Legal creemos que la seguridad jurídica es parte esencial de la inversión. Nuestra visión es acompañar a personas y familias —locales y extranjeras— para que protejan su patrimonio y eviten sorpresas con la Administración Tributaria.
¿Qué es el impuesto a las casas de lujo?
Este impuesto se aplica a viviendas de uso habitacional que superen el umbral de valor fijado cada año por el Ministerio de Hacienda. Abarca:
• Casas de habitación permanentes.
• Segundas residencias o casas de vacaciones.
• Propiedades de recreo, villas y residencias de lujo.
El cálculo se hace sobre el valor fiscal del inmueble al 1.º de enero, que normalmente incluye la construcción, las instalaciones fijas y el terreno. Cada año, Hacienda actualiza el monto exento y la tabla de tarifas progresivas, por lo que es necesario revisar la información vigente antes de declarar.
En términos simples:
Si el valor de su vivienda supera el umbral establecido para ese año, la propiedad queda sujeta al impuesto solidario.
¿Quiénes deben pagarlo?
El impuesto no se limita a casas a nombre de personas físicas. Están obligados, entre otros:
• Propietarios de viviendas permanentes o vacacionales, aunque se usen solo una parte del año.
• Propiedades que se utilizan como alquiler vacacional (Airbnb, VRBO, etc.), siempre que su uso sea habitacional.
• Unidades en condominios horizontales o verticales, incluyendo la parte proporcional de las áreas comunes.
• Inmuebles en concesiones o terrenos del Estado, por ejemplo en la zona marítimo–terrestre.
• Sociedades propietarias (S.A., S.R.L., etc.): el hecho de que la propiedad esté a nombre de una empresa no la excluye del impuesto.
Lo determinante es el valor y el uso del inmueble, no la forma jurídica ni el país de origen del propietario.
¿Cómo se determina si mi propiedad está sujeta?
Para saber si una propiedad cae dentro del impuesto, debe verificarse:
1. Valor de la construcción y sus mejoras
Se aplica una metodología definida por la Administración Tributaria, que considera factores como tipo de construcción, calidad de los materiales, acabados, antigüedad y estado de la edificación.
2. Umbral exento del año correspondiente
Cada año, Hacienda publica el monto mínimo a partir del cual se aplica el impuesto. Si su construcción está por debajo de ese monto, no se genera obligación; si lo supera, se debe calcular el impuesto según la tabla progresiva.
3. Casos especiales: condominios y áreas comunes
En condominios, además del valor de la unidad (filial), se suma la parte proporcional de las áreas comunes.
En torres de apartamentos, cada unidad habitacional se analiza de forma individual.
Aunque existe un formulario específico y parámetros técnicos, en la práctica muchos propietarios recurren a peritos, ingenieros, arquitectos o contadores para el cálculo inicial del valor fiscal.
Declaración y pago: aspectos prácticos
De manera resumida:
• La declaración del impuesto se realiza mediante el formulario indicado por el Ministerio de Hacienda,.
• Usualmente se presenta cada tres años, o antes si hay cambios significativos (ampliaciones, remodelaciones importantes, nuevas construcciones, etc.).
• El pago del impuesto es anual. El plazo para declarar y pagar vence, por lo general, el 15 de enero de cada año.
• El pago puede hacerse:
o En línea.
o Mediante la banca en línea de entidades autorizadas.
o Directamente en bancos recaudadores, indicando el número de identificación.
Para muchos propietarios extranjeros, el reto no es solo pagar, sino entender el procedimiento, los plazos y las responsabilidades cuando la propiedad está en una sociedad o en un esquema patrimonial más complejo.
Monto exonerado y tramos del impuesto para el período 2025
Para el período fiscal 2025, el Impuesto Solidario (impuesto a las casas de lujo) se aplica únicamente a inmuebles habitacionales que superen cierto valor mínimo:
• Están exentos del impuesto los inmuebles cuyo valor fiscal de la construcción, incluyendo las instalaciones fijas y permanentes, sea igual o inferior a ¢145.000.000,00.
• Si el valor de la construcción supera ese monto, la propiedad queda sujeta al impuesto, y se aplica la escala progresiva sobre el valor fiscal total del inmueble (construcción + terreno + áreas comunes, cuando existan), sin restar nuevamente el monto exento.
Para el año 2025, la escala de tramos y tarifas establecida en el artículo 5 de la Ley 8683, actualizada por el Decreto Ejecutivo N.° 44834-H.
• Sobre el exceso de¢145.000.000,00 y hasta ¢364.000.000,00
– Tarifa: 0,25%
• Sobre el exceso de ¢364.000.000,00 y hasta ¢730.000.000,00
– Tarifa: 0,30%
• Sobre el exceso de ¢730.000.000,00 y hasta ¢1.095.000.000,00
– Tarifa: 0,35%
• Sobre el exceso de ¢1.095.000.000,00 y hasta ¢1.462.000.000,00
– Tarifa: 0,40%
• Sobre el exceso de ¢1.462.000.000,00 y hasta ¢1.824.000.000,00
– Tarifa: 0,45%
• Sobre el exceso de ¢1.824.000.000,00 y hasta ¢2.191.000.000,00
– Tarifa: 0,50%
• Sobre el exceso de ¢2.191.000.000,00
– Tarifa: 0,55%
En la práctica, esto significa que el impuesto se calcula por tramos, aplicando la tarifa correspondiente a cada rango de valor, de forma acumulativa, hasta llegar al valor fiscal total del inmueble.
¿Qué pasa si no se declara o no se paga a tiempo?
El incumplimiento puede generar:
• Intereses y recargos mensuales sobre el monto adeudado.
• Multas por presentación tardía de la declaración, que pueden ser significativas en relación con el salario base.
• Acumulación de deuda tributaria y, en casos más severos, procesos de cobro administrativo o judicial.
En propiedades de alto valor, estos costos pueden crecer rápidamente y afectar tanto la liquidez como la posibilidad de vender o traspasar el inmueble sin contingencias.
Cómo le puede acompañar KMR Legal
En KMR Legal nuestra misión es que usted comprenda el impacto legal y fiscal de sus inversiones inmobiliarias y pueda tomar decisiones informadas, especialmente si es expat, inversionista internacional o nuevo residente en Costa Rica.
Así comos ayudarle a interpretar correctamente estos tramos, entender si su propiedad entra o no dentro del impuesto y orientarle sobre cómo y con quién gestionar la declaración y el pago, para minimizar el riesgo de recargos y sanciones en el futuro.
¿Tiene dudas sobre si su casa entra en esta categoría o qué pasos seguir?
En KMR Legal será un gusto escuchar su caso y guiarle en el camino correcto.
